Vinicius Cunha, advogado tributarista e sócio da MBW Advocacia, alerta para aumento de tributos como IPTU, ITBI e heranças com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro
O chamado CPF dos imóveis, formalmente conhecido como Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), entrou no radar de investidores e proprietários de imóveis pelo fato de transformar a tributação imobiliária no Brasil a partir de 2026. Embora o governo federal garanta que não haverá criação de novos impostos, Vinicius Cunha, especialista em direito tributário e sócio da MBW Advocacia aponta que a medida tem potencial concreto de elevar a base de cálculo de tributos, o que, consequentemente, pode aumentar o valor do IPTU, ITBI e do imposto sobre doações e heranças em diversas cidades do país.
Segundo Vinicius, a nova configuração jurídica trazida pela Reforma Tributária é um divisor de águas. “Ela traz a noção de imóvel para dentro da cadeia de consumo. Hoje, os imóveis não estão inseridos na cadeia de consumo. Você não paga ICMS ou ISS na venda de um imóvel, por exemplo”, explicou Cunha, destacando como a integração de dados pode alterar a forma como imóveis são avaliados e tributados no país.
Outro ponto levantado pelo especialista é o calendário de implementação do CIB. “O treino começa já em 2026 e o jogo começa em 2027. Ou seja, não sabemos as regras desse treino, mas ele já começou”, disse Cunha, destacando que, mesmo sem regras completamente definidas, o processo de transição já está em curso.
O que muda com o CIB: cruzamento de dados e transparência fiscal
O principal objetivo do CIB é funcionar como uma chave única que centraliza informações de cartórios, prefeituras e órgãos federais, facilitando o cruzamento de dados sobre imóveis e transações imobiliárias.
A Receita Federal, por sua vez, passa a contar com informações mais precisas sobre titularidade, histórico de transações e valores de mercado, transferindo aos cartórios a obrigação de fornecer esses dados. “O que a Receita fez foi falar: ‘A partir da Reforma Tributária, você, cartório de imóveis, vai ser obrigado a me fornecer as informações de quem são os proprietários dos imóveis que estão sob a sua circunscrição’”, resumiu o advogado.
Essa integração promete maior transparência, mas especialistas alertam que ela pode, na prática, encarecer a vida de quem possui imóveis, especialmente se municípios e estados aproveitarem esses dados para atualizar as bases de cálculo dos tributos.
Tributos na mira: IPTU pode dobrar sem mudar alíquota
O IPTU, imposto municipal sobre propriedade urbana, é calculado com base no valor venal do imóvel, que muitas vezes está desatualizado nos cadastros municipais. Com os dados mais precisos do CIB, prefeituras poderão revisar esses valores por meio de decreto, sem necessidade de nova lei.
Num exemplo hipotético com um imóvel no Leblon (RJ), um imóvel com valor venal antigo de R$ 500 mil pode passar para R$ 1 milhão com base nos dados integrados. Mesmo que a alíquota permaneça a mesma, o imposto anual subiria de R$ 5 mil para R$ 10 mil, praticamente dobrando o valor a pagar.
ITBI: o preço pago pode deixar de ser referência
Outro tributo impactado é o ITBI, cobrado sobre a transferência de imóveis. Atualmente, o imposto costuma ser calculado sobre o valor declarado na escritura. Mas com o CIB, transações subestimadas poderão ser ajustadas pelo valor de mercado da região fornecido pelo cadastro.
No mesmo exemplo hipotético, se um imóvel de R$ 1,2 milhão é vendido por R$ 400 mil, abaixo do valor de mercado, a um parente, o cartório e a prefeitura poderiam passar a considerar o valor de mercado pelo CIB para cálculo do ITBI e não o valor de venda. O imposto, então, subiria de R$ 12 mil para R$ 36 mil, mesmo sem alterar a alíquota.
“Com certeza viria um auto de infração nesse caso. E aí seria necessário comprovar que foi benevolência e que não existe fraude na operação”, alertou Cunha sobre a possibilidade de questionamentos fiscais nesse tipo de operação.
Heranças e doações: mais caro do que muitos imaginam
No caso do ITD (ou ITCMD), tributo sobre doações e heranças, o impacto pode ser ainda mais intenso. Com o valor do imóvel atualizado para o mercado e a transição para alíquotas progressivas entre 4% e 8%, a conta pode subir de forma expressiva.
Usando o mesmo cenário, a doação de um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão pode gerar um imposto de 8% de cerca de R$ 96 mil, quase cinco vezes mais do que se fosse calculado com base no valor venal antigo de R$ 500 mil a 4%.
O que fica e o que é apenas rumor
Importante destacar que, até o momento, o CIB por si só não cria cobrança obrigatória de atualização de valores junto à Receita Federal, ou seja, os proprietários não são obrigados a informar a valorização do imóvel apenas por causa do cadastro.
Mesmo assim, a ferramenta pode empurrar administrações municipais e estaduais a adotarem bases de cálculo mais próximas dos valores de mercado, pressionando o bolso de quem investe em imóveis.