Novo modelo busca ampliar fontes de recursos além da poupança; setor vê espaço para crédito imobiliário superar 20% do PIB, mas defende ajustes antes da vigência plena.
O crédito imobiliário brasileiro se prepara para uma mudança estrutural em 2027. A partir de janeiro, entra plenamente em vigor o novo modelo de funding do setor, criado para reduzir a dependência do financiamento habitacional em relação à poupança e ampliar a participação de outras fontes de recursos, incluindo instrumentos do mercado de capitais.
A mudança ocorre em um momento de expansão das concessões, mas também de juros elevados e perda de força da caderneta de poupança como fonte de recursos. No primeiro semestre de 2026, foram concedidos R$ 180,9 bilhões em crédito imobiliário no país, crescimento de 23% em relação ao mesmo período do ano passado.
As operações realizadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) movimentaram R$ 93,7 bilhões, alta de 29%, enquanto os financiamentos com recursos do FGTS chegaram a R$ 77,6 bilhões, avanço de 22%.
Os desafios e as perspectivas do novo sistema estiveram no centro das discussões do ABECIP Summit 2026, realizado em São Paulo. O encontro reuniu representantes do governo, Banco Central, Caixa e dos principais bancos privados para discutir como ampliar a oferta de recursos para a habitação sem provocar aumento excessivo do custo do financiamento para as famílias.
Poupança já não acompanha crescimento do crédito
Um dos principais motivos para a reformulação do sistema é o descompasso entre a evolução do crédito imobiliário e a disponibilidade de recursos da poupança.
Nos últimos cinco anos, a captação líquida do SBPE acumulou perdas de R$ 273 bilhões. Apenas no primeiro semestre de 2026, as retiradas superaram os depósitos em R$ 31 bilhões. O saldo das cadernetas ficou praticamente estável, em aproximadamente R$ 764 bilhões.
Enquanto isso, a carteira de crédito imobiliário vinculada ao sistema chegou a R$ 601 bilhões. Esse volume corresponde a 121% dos recursos da poupança atualmente direcionáveis aos financiamentos habitacionais, evidenciando a necessidade de encontrar fontes complementares para sustentar uma expansão mais forte do mercado.
No sistema tradicional, 65% dos depósitos da poupança devem ser destinados ao crédito imobiliário. A nova estrutura modifica essa lógica, passando a considerar de maneira mais ampla os recursos captados pelas instituições financeiras.
A expectativa é abrir espaço para uma participação maior de instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e outras fontes de mercado.
De acordo com estimativas apresentadas pelo Banco Central, o novo desenho tem potencial para viabilizar R$ 111 bilhões em recursos em seu primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais do que seria possível pelo modelo anterior.
Primeiros testes trazem sinais positivos
A transição para o novo sistema já está sendo testada. Durante o Summit, representantes do Banco Central avaliaram que os resultados iniciais são positivos e indicaram que a fase de testes ajudou a interromper a queda observada anteriormente nas concessões.
O diagnóstico do setor é de que a diversificação das fontes de recursos é necessária para que o mercado imobiliário possa crescer de forma sustentável nos próximos anos.
Isso não significa, porém, que a poupança, o SBPE e o FGTS deixarão de ter importância. Essas fontes devem continuar ocupando papel central no financiamento habitacional brasileiro, mas tendem a funcionar em conjunto com mecanismos de mercado.
Mais recursos não significam necessariamente juros menores
Para quem pretende financiar um imóvel, uma das principais questões é saber se a mudança poderá resultar em crédito mais barato.
A resposta dependerá não apenas da quantidade de recursos disponíveis, mas também do custo de captação dos bancos.
As discussões no ABECIP Summit mostraram que a curva de juros continua sendo uma das principais preocupações das instituições financeiras. Quanto maior o custo para captar recursos no mercado, maior tende a ser a pressão sobre as taxas cobradas no financiamento imobiliário.
Bancos e representantes do setor defenderam, por isso, uma recalibragem de alguns pontos do novo modelo antes de sua entrada em vigor plena, prevista para janeiro de 2027.
Entre os temas debatidos estão os limites de juros dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o comportamento dos indexadores, a volatilidade das fontes de mercado e a necessidade de preservar margens suficientes para que os bancos mantenham interesse em ampliar a oferta de crédito.
Michel Cury, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), destacou durante o encontro a importância de que a evolução do modelo considere a curva de juros e preserve estabilidade para quem concede e para quem toma o financiamento.
O objetivo da recalibragem é buscar um equilíbrio entre maior disponibilidade de dinheiro para financiar imóveis e previsibilidade das condições oferecidas ao consumidor.
A ampliação do crédito imobiliário também foi defendida pelo ministro das Cidades, Antonio Vladimir Moura Lima, que participou do ABECIP Summit 2026. Segundo o ministro, o Brasil tem espaço para elevar a participação do financiamento imobiliário dos atuais cerca de 11% para mais de 20% do PIB. A expansão, afirmou, está diretamente relacionada à capacidade de aumentar o acesso à moradia e exige uma combinação entre política habitacional, novas fontes de recursos e condições que permitam ao sistema financeiro ampliar a oferta de crédito de forma sustentável.
Crédito imobiliário pode ganhar espaço na economia
Apesar dos desafios, o potencial de crescimento do financiamento habitacional brasileiro é considerado elevado.
Durante o Summit, o ministro das Cidades, Antonio Vladimir Moura Lima, afirmou que há espaço para que o crédito imobiliário avance dos atuais cerca de 11% do Produto Interno Bruto (PIB) para um patamar superior a 20%.
Uma expansão dessa magnitude dependeria de maior disponibilidade de funding, condições de juros mais favoráveis e continuidade de políticas habitacionais, além da participação conjunta do FGTS, da poupança e do mercado de capitais.
A discussão ganha relevância porque o financiamento é um dos principais mecanismos de acesso das famílias à casa própria. Ao mesmo tempo, a disponibilidade de crédito influencia diretamente a atividade das construtoras e incorporadoras e, consequentemente, a produção de novas moradias.
O que muda para quem pretende financiar um imóvel?
No curto prazo, a principal mudança ocorrerá nos bastidores do sistema financeiro. Bancos passarão a contar com uma estrutura mais ampla para financiar suas operações, reduzindo gradualmente a dependência exclusiva do direcionamento da poupança.
Para o comprador, os efeitos deverão aparecer principalmente na disponibilidade e nas condições das linhas de financiamento.
Se o novo modelo conseguir ampliar a oferta de recursos e estimular a competição entre instituições, poderá contribuir para aumentar a capacidade do sistema de financiar imóveis. Mas a taxa final paga pelo consumidor continuará dependendo de fatores como juros da economia, custo de captação, prazo da operação, risco de crédito e condições de mercado.
Por isso, a transição de 2027 não representa automaticamente uma queda nos juros imobiliários. Ela cria uma estrutura capaz de aumentar a quantidade de recursos disponíveis — enquanto o preço desse dinheiro continuará sendo um dos principais fatores para determinar quanto custará financiar a casa própria.
O desafio do setor será justamente combinar as duas pontas: criar funding suficiente para sustentar a expansão do crédito e, ao mesmo tempo, manter as condições de financiamento acessíveis para as famílias.