Índice da Rio Bravo Investimentos mostra recuperação dos ativos físicos e detalha desempenho por segmento em meio à expectativa de transição do ciclo de juros
O mercado de fundos imobiliários começa a apresentar sinais mais claros de reorganização após um período prolongado de juros elevados e pressão sobre os preços das cotas. Dados atualizados do RBIX, índice proprietário da Rio Bravo Investimentos, indicam que os fundos de Tijolo acumularam 27,9% de rentabilidade em 12 meses, confirmando a recuperação gradual dos ativos imobiliários físicos. No mesmo intervalo, os fundos de Papel registraram 27,4%, enquanto os fundos de Fundos (FOFs) avançaram 35,3%. Já o IFIX, principal índice de referência do setor, teve alta de 28,9% no período.
Para Isabella Almeida, gestora de Fundos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos, o desempenho dos fundos de Tijolo reflete a capacidade desses ativos de atravessar o ciclo de juros altos com fundamentos preservados. “Os fundos de Tijolo mantiveram uma alta ocupação em seus ativos, baixa inadimplência e uma distribuição de dividendos robusta mesmo em um ambiente macroeconômico mais restritivo. À medida que o mercado começa a enxergar maior previsibilidade no cenário macroeconômico, essa consistência passa a ser refletida nos preços”, afirma. Segundo ela, o RBIX ajuda a traduzir esse movimento ao mostrar a performance das diferentes classes de forma segregada, permitindo uma leitura mais precisa do estágio atual do ciclo imobiliário.
A leitura do RBIX evidencia que o mercado de fundos imobiliários atravessa uma fase de transição diretamente ligada às expectativas em torno da política monetária. “À medida que o ambiente macroeconômico começa a sinalizar a possibilidade de cortes graduais da Selic ao longo de 2026, e a curva de juros futura começa a fechar, o mercado passa a revisar a precificação dos imóveis, incorporando cenários mais favoráveis de crescimento e menor custo de capital”, explica Isabella. Segundo ela, esse processo tende a favorecer especialmente os fundos de Tijolo, que são mais sensíveis ao juro de longo prazo, como os segmentos de shoppings, logística e escritórios de alto padrão.
Nos últimos 12 meses, todos os segmentos de tijolo apresentaram uma apreciação relevante. No entanto, a decomposição da performance entre os setores reforça uma alta mais expressiva dos segmentos de lajes corporativas e fundos de varejo. Os fundos corporativos apresentaram uma alta de 37%, refletindo a queda da vacância em edifícios bem localizados e a retomada gradual da demanda por escritórios de padrão mais elevado. Os fundos de varejo, por sua vez, avançaram 32,8%, impulsionados por um consumo ainda elevado e em diversos casos, por resultados extraordinários advindos da venda de imóveis. O segmento de shoppings acumulou alta de 30,3%, sustentado também por um consumo elevado e vendas mais resilientes . Já os fundos de logística e industrial registraram 25,5%, desempenho ainda positivo, porém mais moderado após um ciclo anterior de forte valorização. O segmento também registrou melhora relevante, com uma queda da taxa de vacância para o menor patamar histórico, diante da alta demanda das empresas por espaços logísticos.Isabella destaca que o ponto central não está apenas na expectativa de queda dos juros, mas na forma como os fundamentos microeconômicos do setor se mantiveram sólidos durante o aperto monetário. “Mesmo com a Selic acima de dois dígitos nos últimos três anos, o mercado observou redução da vacância em edifícios corporativos e logísticos, desempenho consistente dos shoppings e aumento real dos aluguéis em imóveis bem localizados”, afirma. Para a gestora, a combinação entre fundamentos resilientes e a perspectiva de um afrouxamento gradual da política monetária cria um ambiente mais propício para a apreciação dos fundos imobiliários. “Esse alinhamento ajuda a explicar a performance que estamos observando agora e sustenta a leitura de continuidade desse movimento à medida que o ciclo de corte de juros evoluir”, conclui.