O impacto da Selic no crédito habitacional

O impacto da Selic no crédito habitacional | Artigo por Leonardo Guerra, diretor da RE/MAX Distrito Federal.

Na quarta-feira (17/9), o Banco Central manteve a taxa Selic em 15% ao ano no Comitê de Política Monetária (Copom). De forma geral, todos os financiamentos sofrem impacto direto do movimento da Selic. Quando há aumento da taxa básica, os juros dos financiamentos também sobem.

No caso do programa Minha Casa Minha Vida, o efeito é menor, pois as taxas e subsídios são definidos pelo governo e contam com maior proteção contra as oscilações da Selic.

Para quem compra imóvel na planta, a Selic mais alta não afeta imediatamente o financiamento, já que ele só começa na entrega das chaves. A exceção ocorre quando o financiamento é feito ao longo da obra. Nesse período, o saldo devedor costuma ser corrigido por índices da construção civil, como o INCC.

Como uma Selic elevada tende a pressionar os preços, esse reflexo pode encarecer o saldo devedor durante a obra, ainda que não haja impacto direto na taxa de financiamento.

Espaço para negociação de preços

Outro ponto é que, com a Selic em alta e os juros maiores, abre-se espaço para negociação no preço do imóvel. Isso porque, com prestações mais caras, o comprador perde poder de compra, o que pode forçar ajustes no valor de venda.

É importante destacar que os financiamentos habitacionais seguem a tendência da Selic, mas não de forma imediata. Os bancos costumam esperar sinais consistentes de queda para reduzir suas taxas, e esse repasse pode levar de três a seis meses após o início do ciclo de cortes.

O melhor momento para financiar

Quanto ao melhor momento para financiar, há prós e contras. Quem compra agora pode conseguir melhores condições de negociação no valor do imóvel, mas assume o risco de pagar juros mais altos por algum tempo, até que a redução da Selic se reflita nos financiamentos.

Por outro lado, esperar pode significar perder boas oportunidades no mercado, já que não há garantias sobre o ritmo ou intensidade da queda das taxas.

Diferença entre Price e SAC

Por fim, é importante observar que tanto a tabela Price quanto a SAC são impactadas pelos juros.

A Price, que fixa o valor das parcelas ao longo do contrato, tende a sentir mais o efeito da alta, pois as prestações são calculadas no momento da contratação.

Já a SAC, que prevê parcelas decrescentes, suaviza um pouco esse impacto inicial.

Além disso, a Selic mais elevada tem provocado saída de recursos da poupança, principal fonte de funding do SFH, o que hoje representa um dos maiores desafios para a concessão de crédito habitacional.

Defasagem e intensidade das quedas

É importante destacar que a variação das taxas de financiamento em relação à Selic costuma ser menor.

Ou seja, a amplitude da mudança nos juros habitacionais é mais limitada do que a variação observada na própria Selic ou na inflação. Esse movimento ocorre de forma defasada, geralmente entre três e seis meses.

Na prática, quando a Selic começa a cair, é preciso aguardar alguns meses para que essa tendência se reflita também nos juros do financiamento. Contudo, a redução não acontece na mesma proporção.

Se, por exemplo, a Selic cair de 15% para 10%, isso não significa que as taxas dos financiamentos habitacionais também terão uma queda de cinco pontos percentuais. A variação costuma ser mais moderada.

Autor: Leonardo Guerra, diretor da RE/MAX Distrito Federal