O mercado de escritórios corporativos no Brasil encerrou 2025 em trajetória de consolidação da recuperação, com demanda mais consistente, absorção líquida positiva e queda gradual da vacância nos ativos de alto padrão, segundo análise da Colliers Brasil, líder global em serviços imobiliários.
De acordo com Ygor Chrispin, gerente de Escritórios e Serviços a Ocupantes da Colliers Brasil, o ano foi marcado pelo retorno das grandes transações e por um ambiente de oferta nova ainda relativamente contida, além da retirada de parte do estoque por mudança de uso, especialmente no Rio de Janeiro. “2025 foi um ano de consolidação da recuperação, com demanda mais madura, absorção positiva e queda de vacância no prime, em um cenário de maior racionalidade tanto do lado dos ocupantes quanto dos proprietários”, afirma.
Em São Paulo, a taxa de vacância dos edifícios Classe A e A+ encerrou o quarto trimestre de 2025 em 17%, com recuo de um ponto percentual frente ao trimestre anterior e de quatro pontos percentuais na comparação anual. O resultado reflete tanto locações relevantes quanto a conversão de ativos corporativos para outros usos.
No Rio de Janeiro, o mercado corporativo de alto padrão registrou um dos melhores desempenhos dos últimos anos. A vacância caiu para 21% no 4T25, o menor patamar desde 2016, com destaque para a Orla, que passou a operar com menos de 5% de espaços disponíveis, impulsionada por absorção seletiva e mudança de uso de edifícios.
As regiões corporativas com melhor desempenho em São Paulo foram aquelas com escassez de áreas e alta liquidez, como Nova Faria Lima, Faria Lima, JK, Paulista, Berrini e Rebouças, todas com vacância abaixo de 10% no recorte do quarto trimestre. Esse cenário tem gerado efeito de transbordamento para eixos como Pinheiros, Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio.
A demanda por lajes corporativas em 2025 foi marcada por dois movimentos principais: a volta das transações de grande porte e a recalibração de localização. Empresas passaram a buscar manter padrão construtivo elevado, mesmo que em eixos alternativos, quando regiões centrais se tornaram mais caras ou com pouca oferta contígua.
O modelo híbrido deixou de atuar como um freio generalizado e passou a influenciar o desenho do produto imobiliário. “O híbrido virou uma variável de qualidade. O que sustentou a absorção em 2025 foi a retomada do presencial, em diferentes intensidades, e o reposicionamento dos portfólios para menos endereços e melhor qualidade”, explica Chrispin.
Em relação aos valores de locação, São Paulo apresentou estabilidade nos preços médios pedidos ao longo de 2025, com pressão de alta nos eixos premium e maior dispersão entre submercados. Esse movimento reforça a ampliação do gap entre ativos prime e edifícios de padrão inferior, evidenciando o prêmio pago por qualidade e liquidez.
O avanço de retrofits e modernizações também ganhou força ao longo do ano. Mais do que uma pauta associada a ESG, o movimento responde à performance de ocupação. Edifícios com melhor eficiência, infraestrutura robusta, sistemas prediais modernos e certificações seguem concentrando a demanda, enquanto parte do estoque mais antigo enfrenta risco de vacância estrutural ou conversão de uso.
Entre os setores que mais ocuparam espaços em 2025, tecnologia se destacou em São Paulo, puxando locações de maior porte, seguida por empresas dos segmentos financeiro, jurídico e de investimentos. No Rio de Janeiro, além de tecnologia, houve participação relevante do setor público e da indústria.
Para 2026, a perspectiva da Colliers é de continuidade da melhora da vacância nos ativos prime, porém em ritmo mais seletivo. “O mercado entra em 2026 com vacância já em queda e absorção sustentada pelo flight-to-quality. O limitador passa a ser o volume de novas entregas e o custo de ocupação, especialmente em um ambiente ainda sensível aos juros”, avalia Chrispin.
Em São Paulo, o pipeline até 2027 é relevante, com cerca de 504 mil m² previstos entre ativos A, A+, B e Boutique, sendo 2026 um ano de concentração significativa dessas entregas. Ainda assim, a absorção deve continuar puxada pelos eixos premium e por regiões alternativas prime, que oferecem áreas maiores e melhor relação custo-benefício.
O movimento de flight-to-quality deve seguir como o principal vetor estrutural do ciclo. Empresas tendem a substituir metragem menos eficiente por espaços de maior performance, especialmente quando o escritório é entendido como ferramenta de cultura, colaboração e atração de talentos.
O cenário macroeconômico também deve influenciar as decisões imobiliárias em 2026. A expectativa de cortes graduais da Selic ao longo do ano pode destravar parte das expansões e relocações, embora a atividade econômica mais moderada e as incertezas políticas devam manter decisões mais faseadas.
“A grande discussão para 2026 não é mais se as empresas vão ter escritório, mas onde e com que especificação. Proprietários que investirem em reposicionamento, eficiência e experiência tendem a capturar a demanda, enquanto os ocupantes terão oportunidades de negociar qualidade com melhor equação de custo em mercados mais seletivos”, conclui Ygor Chrispin.