O avanço do aluguel como forma de moradia está criando um mercado cada vez maior de recebíveis imobiliários no Brasil. O país chegou a 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, praticamente 1 em cada 4 residências, após um crescimento de 54,1% desde 2016, quando eram 12,2 milhões. No mesmo intervalo, o número total de domicílios brasileiros avançou apenas 18,9%, o que mostra que o estoque de imóveis alugados cresceu quase 3 vezes mais rapidamente. A valorização também acelerou: os preços dos novos aluguéis residenciais subiram 5,24% apenas no primeiro semestre de 2026 e 9% em 12 meses, quase o dobro do IPCA de 4,64% no mesmo período. O preço médio anunciado chegou a R$ 53,79 por m² em junho. Enquanto o estoque de contratos de locação cresce, o mercado de capitais procura novas formas de transformar esses fluxos futuros em financiamento. Entre janeiro e maio, as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários somaram R$ 15,7 bilhões, dentro de um mercado de capitais que movimentou R$ 283 bilhões em ofertas e cresceu 14,1% sobre 2025. É sobre essa combinação entre milhões de contratos recorrentes e a necessidade de liquidez dos proprietários que a LocPay está ampliando sua operação.
A fintech concluiu uma nova emissão de R$ 15 milhões em CRI, com prazo de 5 anos, em parceria com a Suno Asset. A operação sucede a primeira captação, de R$ 5 milhões, realizada em agosto de 2025, e eleva para R$ 20 milhões o volume levantado pela companhia no mercado de capitais. Fundada em Fortaleza em 2024 por Joaquim Neto, João Lavor e Carlos Barros, todos com 21 anos, a LocPay começou atendendo proprietários interessados em antecipar os valores de contratos de aluguel e passou a estruturar operações de maior porte lastreadas nesses recebíveis. “A gente não inventou um ativo novo. Foi atrás de um que já existia e estava sem liquidez porque ninguém tinha ido lá olhar.”, afirma Joaquim Neto, Cofundador da LocPay.
Para ele, o desafio inicial não estava na criação de um instrumento financeiro, mas em formar o mercado na ponta. “Isso foi feito com sola de sapato, imobiliária por imobiliária, entre uma aula e outra. Não tinha uma base pronta de clientes. Era necessário explicar o produto repetidamente até conseguir construir a primeira rede de parceiros.”, acrescenta Neto. Segundo a companhia, essa rede já reúne mais de 100 imobiliárias, permitiu atender mais de 1.000 clientes e levou a empresa a antecipar mais de R$ 20 milhões em aluguéis desde o início da operação.
A nova captação também aumenta o tamanho das operações que podem chegar à mesa da empresa. Além da antecipação pulverizada de aluguel residencial, a LocPay passou a estruturar créditos para galpões logísticos, imóveis comerciais, carteiras de short stay, contratos de arrendamento e operações com garantia real imobiliária, por meio da divisão LocPay Corporate. A estratégia é ocupar uma faixa que pode ficar entre as linhas padronizadas de crédito e as grandes estruturas conduzidas por instituições tradicionais. “A segunda emissão permite ampliar o cheque sem abandonar o proprietário que precisa de uma operação menor. A tese é usar a mesma infraestrutura para atender desde uma antecipação de R$ 20 mil até uma estrutura de alguns milhões de reais.”, afirma João Lavor, Cofundador da LocPay.
Segundo ele, contratos de locação de diferentes perfis exigem estruturas próprias de prazo, garantia e fluxo financeiro. “O proprietário de um apartamento, o dono de um galpão logístico e quem administra uma carteira de imóveis têm necessidades completamente diferentes, mas todos possuem um ativo em comum: um fluxo contratado de recebíveis. Transformar esse fluxo em capital antes do vencimento abre uma nova alternativa de financiamento.”, diz Lavor. A companhia pretende utilizar a nova capacidade financeira justamente para ampliar essa faixa de atuação e projeta R$ 50 milhões em originação em 2027, mantendo simultaneamente as operações de menor valor.
A expansão é apoiada por uma estrutura tecnológica que, segundo a empresa, utiliza agentes de inteligência artificial ao longo da análise documental, leitura de contratos, formalização, acompanhamento da carteira e cobrança. A ideia é reduzir um dos principais obstáculos do crédito estruturado para operações menores: o custo e o tempo necessários para avaliar individualmente contratos e garantias. “Não adianta criar uma nova fonte de capital se a operação continuar dependendo de semanas de processos manuais. Tecnologia é o que permite levar uma estrutura financeira mais sofisticada para um número maior de proprietários sem transformar cada operação em um processo inviável.”, afirma Carlos Barros, Cofundador da LocPay.
Para ele, a próxima etapa será provar que o modelo pode crescer sem perder a análise individual do risco. “Chegar a R$ 20 milhões captados é importante, mas o objetivo é construir uma infraestrutura capaz de acompanhar um mercado de aluguel que já alcança quase 19 milhões de domicílios no país. Quanto maior esse mercado fica, maior também é a oportunidade de transformar contratos que antes significavam apenas renda mensal em uma fonte adicional de liquidez.”, acrescenta Barros. Se a expansão da locação continuar acompanhada pela abertura do mercado de capitais a novos tipos de recebíveis, a antecipação de aluguéis pode deixar de ser uma solução restrita a operações pontuais e ganhar espaço como uma nova avenida de crédito imobiliário, permitindo que proprietários utilizem o fluxo financeiro de ativos que já possuem para reformar, investir, quitar dívidas ou financiar novas aquisições.